El desarrollo del sur de Bogotá: una pelea entre el Distrito y Arquímedes Romero

Arquimedes Romero es un viejo campesino oriundo de Tibaná, Boyacá. También es uno de los grandes terratenientes de Bogotá, y en este momento, el obstáculo más grande para los planes del alcalde Samuel Moreno en el sur de de la ciudad.

Romero, de 81 años, compró sus primeros lotes en Usme en 1987. Y poco a poco fue comprando otros hasta convertirse en el principal propietario de esta localidad que limita por el norte con Tunjuelito, por el sur con Sumapaz, por el este con Chipaque y por el occidente con Ciudad Bolívar.
 

El alcalde Samuel Moreno le ha metido la ficha al desarrollo de viviendas de interés social en Usme, un proyecto urbanístico que viene desde la alcaldía de Peñalosa.

La Operación Nuevo Usme contará con parques, espacio público, vías, servicios públicos y aproximadamente 53.000 viviendas para beneficiar a una población cercana a 200.000 personas.

Los terrenos de Usme son propiedad de pequeños propietarios, a excepción de los terrenos que tiene Arquimedes Romero, el gran pez de la zona, propietario de más del 40 por ciento donde se quiere desarrollar la Operación Nuevo Usme.

Varios campesinos de la zona han entrado a negociar sus lotes con Metrovivienda, pero Arquimedes Romero ha peleado a través de las vías legales para detener el proyecto y evitar su inevitable expropiación de la zona.

Francesco Ambrosi, el director de Metrovivienda, está preocupado con el retraso que tiene el proyecto. En la primera parte de la Operación se aspiran a desarrollar 73 héctareas para Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP).

En octubre de 2009 el alcalde celebró el comienzo del proyecto Usme Ciudad Futuro, pero a la fecha, no se ha puesto el primer ladrillo.

‘Don Arquimedes’, como lo llaman quienes son cercanos a él, también tiene terrenos importantes en Kennedy y en otras áreas de Bogotá pues siempre se ha dedicado a la compraventa de tierras. Su oficina en el Barrio La Castellana es una fortaleza, con varias puertas de seguridad y con abogados y asistentes dirigidos por Don Arquimedes. Sin embargo, es un hombre de bajo perfil, que no gusta de los medios ni de llamar la atención.

Pero en el Distrito sí que saben de él. Don Arquímedes es dueño de más del 40 por ciento del territorio donde la Alcaldía quiere hacer la Operación Nuevo Usme, un proyecto urbanístico que busca desarrollar las últimas 900 hectáreas de tierra para vivienda de interés social en el sur de Bogotá. En total, Metrovivienda proyecta construir allí 53 mil viviendas de interés social y de interés prioritario durante los próximos 20 años.

Desde la alcaldía de Peñalosa, se está hablando del Plan Zonal de Usme pero sólo hasta septiembre del año pasado se firmó el primer plan parcial para empezar la primera de las cuatro fases del desarrollo urbanístico.

A través de este plan parcial denominado Tresquebradas se quieren construir 10.500 viviendas para 35.000 personas en un área total de 322 hectáreas. Además, se harán vías, espacios públicos, y parques.

Para empezar con esa primera fase, el Distrito necesita 73 hectáreas. Solo ha expropiado 11,5 de estas hectáreas y hay cerca de 54 en proceso de expropiación. Es decir, aún faltan meses de negociación con cada uno de los propietarios de los terrenos de Usme, muchos de los cuales no tienen títulos de propiedad, deben años de impuesto predial o son parte de sucesiones enredadas. Y además, falta lidiar con el poderoso Arquimedes Romero.

Su abogado Modesto Lizcano ya está preparando la demanda que le interpondrá al Distrito por la expropiación de cerca de 500 mil metros cuadrados de su tierra en Usme.

La ciudadela de Arquimedes

Desde antes que el Distrito anunciara en octubre de 2009 el Proyecto Nuevo Usme en un evento público en medio de la futura ciudadela, Arquimedes tenía sus propios planes para el futuro de Usme y por eso nunca quiso negociar la venta de sus lotes.

En sus lotes, Arquimedes quería ser el gestor y constructor de un gran proyecto de interés social que había bautizado como Ciudadela Cafam Usme. Estimó que los lotes valdrían 100 mil pesos por metro cuadrado y con base en ese valor constituyó una fiducia con sus otros tres socios: los constructores Construmax, Constructores Valor S.A. y el Consorcio de Obras para el Proyecto Usme. Sin embargo, tuvo la mala suerte que el Distrito le ganara el derecho de construir en la zona.

En mayo de 2008, Metrovivienda hizo valer su derecho de preferencia sobre todos los lotes ubicados en las 900 hectáreas que requiere para hacer la Operación Nuevo Usme. Como en ninguna otra parte de Bogotá, el Distrito está controlando los precios del suelo y todos los propietarios están obligados a venderle a Metrovivienda su tierra y sus viviendas. Todo esto con el fin de garantizar la construcción de vivienda formal y de buena calidad para los sectores de menores recursos en Bogotá.

“Teóricamente, todo el mundo quiere que se haga el proyecto”, dijo Francesco Ambrosi, director de Metrovivienda a La Silla. “Pero en la práctica nadie quiere responsabilizarse por él”. Ambrosi asegura que esta es la operación urbana en cabeza del Estado más importante de Colombia y que precisamente por ello, el proyecto levanta muchos callos.

“La población campesina se queja, dicen que vamos a desplazar a los últimos campesinos de Bogotá. Los ambientalistas dicen que Usme es el último reducto ambiental de la ciudad, pero la verdad es que las quebradas ya están contaminadas. Los pequeños y grandes propietarios se quejan de que se les paga el suelo muy barato. También encontraron un cementerio muisca y se dijo que con el proyecto se afectaría el cementerio”, dijo Ambrosi a La Silla.

Por todas estas críticas, lo más demorado actualmente es negociar con cada uno de los propietarios de la zona. Metrovivienda se ha esforzado en convencer a la gente que el proyecto beneficiará a muchos ciudadanos y combatirá los desarrollos informales de la zona. Pero no ha sido fácil llegar a acuerdos.

Arquimedes Romero, al igual que otros campesinos de la zona, considera que el precio que les pagan por sus tierras es injusto e irrisorio. Y Metrovivienda dice que se acoge a la regulación existente y que si no compra la tierra a precios baratos, luego no se podrán gestar los proyectos de interés social a precios razonables para los constructores privados que deberán cumplir con los requisitos de Metrovivienda.

Los propietarios de Usme que negocian en buenos términos, reciben cerca de 12 mil pesos por su metro cuadrado mientras que los que se oponen al proceso de desarrollo urbanístico son expropiados por vía administrativa y les pagan cerca de 7 mil pesos por cada metro cuadrado. Este fue el caso de Arquimedes Romero, el principal opositor de Metrovivienda en la zona.

“Tienen una afán de expropiar las tierras a un valor irrisorio”, dijo Lizcano a La Silla. Se refería a los 7.400 pesos que recibió su cliente por sus metros cuadrados cerca a la futura Avenida Usminia, la avenida principal que cruzaría al Proyecto Nuevo Usme.

Lo que más le duele a Arquimedes y a sus socios es que con la llegada de la Operación Nuevo Usme, el proyecto de su ciudadela quedó frustrado, en papeles.

“No respetan la normativa vigente y quieren expropiar a toda la costa los predios sin tener en cuenta que afectan los bienes de un particular”, dijo Lizcano a La Silla.

A pesar de que las expropiaciones en contra de Romero ya están en firme, éste no se va a quedar de brazos cruzados. Junto con su abogado Modesto Lizcano, Arquimedes defenderá sus tierras ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, demandando al Distrito por esta expropiación.

Mientras termina ese litigio que durará años en las cortes, los demás ciudadanos de Usme tendrán que decidir si se ponen duros como Romero, o si toman por las buenas la oferta de Metrovivienda. Al fin y al cabo, la Operación Nuevo Usme no tiene vuelta atrás y tarde o temprano se pondrá la primera piedra que le promete a la ciudad un sur urbanizado y legal.